‘Behoud huurwoningen Sint Vitusstraat in Winschoten’

‘Behoud huurwoningen Sint Vitusstraat in Winschoten’

WINSCHOTEN – Verschillende organisaties schrijven een open brief aan de gemeenteraad van de gemeente Oldambt en woningcorporatie Acantus met een oproep om de huurwoningen aan de Sint Vitussstraat in Winschoten te behouden.

“Geachte dames en heren, de Sint Vitusstraat is een heerlijke en geliefde straat. De huurwoningen van Acantus zijn als karakteristiek aangewezen en maken deel uit van het cultureel erfgoed. De woningen, gebouwd in 1917, waren in Winschoten het voorbeeldige resultaat van de maatschappelijke ontwikkeling die aan het begin van de vorige eeuw gestalte gaf aan de volkshuisvesting in ons land. In opdracht van de in 1914 opgerichte Winschoter Woningbouw ontwierp de bekende Winschoter architect Derk Bolhuis de woningen die opvallen door hun dorpse uitstraling en schilderachtig gevelbeeld. De huizen zijn vergelijkbaar met enkele andere vroege woningbouwcomplexen, zoals het Philipsdorp in Eindhoven. Het complex is een heel mooi en voor de provincie Groningen vrij zeldzaam voorbeeld van dergelijke sociale woningbouw. Om de architectuur- en cultuurhistorische betekenis hebben de woningen het predicaat karakteristiek gekregen. Het doel van deze waardering is bescherming tegen verval en sloop. In hun brief van 21 februari 2022 hebben de Bond Heemschut en het Cuypersgenootschap al op de cultuurhistorische kwaliteit van de Sint Vitusstraat gewezen.

Met deze open brief willen we aantonen dat er veel meer belangen en argumenten zijn die voor behoud en renovatie pleiten. Sociaal, bouwtechnisch, financieel, betaalbaarheid, duurzaamheid en circulariteit; vanuit welk standpunt we het ook bekijken, alles pleit ervoor om zuinig met de Sint Vitusstraat om te gaan en de woningen te renoveren.

Geliefd en sociaal

Toen de woningen nieuw waren golden die ongetwijfeld als paleisjes voor de arbeiders. Toen vooral werknemers van de naastgelegen Noord Nederlandse Machinefabriek. Zeker is ook dat er periodes zijn geweest waarin de kwaliteit van de bewoning en de leefbaarheid achteruit ging. Maar na 105 jaar is de Sint Vitusstraat en zijn de woningen opnieuw geliefd. Dat heeft met de kwaliteit van de huizen te maken, met de groene omgeving, de betaalbaarheid en zeker ook met de sociale structuur te maken. Die is onvervangbaar en niet te reproduceren. Een goed voorbeeld hiervan is de grote schoonmaakactie die een groep bewoners, in samenwerking met de gemeente, ondernamen in de jaren ’90. Een buurtcommissie werd gevormd en een “Witte Tornado”, zoals de pers het noemde, trok door de straat. Iedereen werkte mee om met name de achtergelegen tuinen te saneren. Bomen, struiken en planten werden geïntroduceerd en het woongenot van iedereen nam toe.

Bouw- en woontechnische kwaliteit

De huizen zijn ruim 100 jaar oud en 40 jaar geleden is voor het laatst grootonderhoud uitgevoerd. De woningen zijn gedateerd. Met name de bergingen zijn on-geïsoleerd en vochtig. De energetische kwaliteit laat veel te wensen over en de ventilatievoorzieningen zijn erg gebrekkig. Constructieve gebreken zijn er trouwens niet (over de fundering, zie verder). Qua veiligheid is de elektrische installatie wel in het geding. We lezen het allemaal in een rapport dat Ritsma Ingenieurs opstelde n.a.v. een handhavingsverzoek van een groep bewoners. Ritsma adviseert om lichte scheurvorming in het gevelmetselwerk met reparatiemortel te herstellen, slecht sluitende ramen en deuren weer gangbaar te maken, enkel glas te vervangen door thermopane, de woning te voorzien van mechanische ventilatie en de elektrische installatie te keuren volgens NEN 1010 2012. Acantus vond dat eerder allemaal niet eens nodig. De bewoners vinden natuurlijk dat dit moet gebeuren, maar erger is het niet.

Dan de fundering

Wie onbevangen door de Sint Vitusstraat loopt ziet niets van scheuren in gevels of iets anders dat op verzakking lijkt. Tot de laatste twee huizen, de nummers 80 en 82. Het laatste huis is flink verzakt en ook nr. 80 heeft daar iets van meegekregen. Voor Acantus zijn de funderingsproblemen hét argument om te willen slopen. De corporatie heeft bureau Wiertsema + Partners daarom gevraagd wat er moet gebeuren om 100% zeker te zijn dat geen enkele verzakking meer zal plaatsvinden. Daar heeft Wiertsema maar één antwoord op: allemaal nieuwe paalfunderingen. Want “alleen een paalfundering is zo goed als zettingsvrij”. De eis/opdracht van Acantus (100% zettingsvrij) is niet realistisch. Elke staalfundering op zand en/of klei vertoont enige zetting die met name in de eerste 30 jaar ontstaat. Ondanks de eis van Acantus staat het rapport dan ook bol van zinsneden als: “eigenlijk niets aan de hand”, “hooguit sprake van enige hinder, geen gevaar”, “weinig aan de hand, niets doen”, “de blokken lijken nu stabiel”,enz. Het samengevatte advies luidt: voor vier van de acht blokken “niets doen” en voor de andere vier blokken “paalfundering” met als alternatief “bodeminjectie”. Alleen de huisnummers 80 en 82 kunnen niet verder zonder paalfundering.

Conclusie: ondanks de onrealistische eis dat de woningen in de toekomst zettingsvrij moeten zijn, leert het rapport Wiertsema ons dat alleen twee buitenste woningen echt onderheid moeten worden. Desondanks rekent Acantus in haar Plan van Aanpak van 21 februari 2022 ruim 140.000 per woning voor een nieuwe paalfundering… Dat maakt renoveren natuurlijk onbetaalbaar!

Betaalbaar renoveren

In het Plan van Aanpak vermeldt Acantus voor de overige renovatiekosten een bedrag van rond 72.000 euro. Dat is een beetje een slag in de lucht, want er is geen renovatieplan. Gebaseerd op de ervaring en cijfers in veel vergelijkbare projecten kan worden aangenomen dat een degelijk renovatieplan voor deze woningen goed mogelijk en financieel verantwoord is. In die vergelijkbare projecten gaat het steeds om vooroorlogse woningen met een beschermde status , gerenoveerd en verduurzaamd op niveau label A (soms B), uiteenlopend van bijna-restauratie tot het met eenvoudige middelen versterken van de beeldkwaliteit. Een tamelijk vast gegeven is dat de kosten van de renovatie tussen de 50% en 70% bedragen van die van sloop-nieuwbouw. Een muurvast gegeven is dat men er nergens spijt van heeft dat er niet gesloopt is!

Wanneer veel hogere bedragen genoemd worden volgt dat meestal uit extreem hoge eisen die men stelt aan de energetische kwaliteit: vooruitlopend op 2050 nu al op nieuwbouwniveau label A+++. Daar is echter geen reden toe. De overheid stelt die eis niet en veel logischer is het om bij renovatie no-regret maatregelen te treffen. Praktisch: treft logische energiebesparende voorzieningen die veelal leiden tot label A of B en zet over 25 jaar met de dan beschikbare technieken de laatste stap richting gasloos.

Financiële afweging t.o.v. Sloop-nieuwbouw

Tegenover het gegeven dat renoveren aanzienlijk goedkoper is dat sloop-nieuwbouw voeren corporaties nog wel aan dat de exploitatierekening voor nieuwbouw toch voordeliger kan uitvallen, omdat bij renovatie een restant levensduur van 40 jaar wordt aangenomen en bij nieuwbouw kan worden gerekend met 50 of zelfs 100 jaar. Dat bestrijden wij. Het zijn de woningen in de Sint Vitusstraat die er al 100 jaar staan! En als nieuwbouwwoningen niet fatsoenlijk worden onderhouden moeten ze na 40 jaar ook gerenoveerd worden. En als we het toch over veel geld hebben.

Stel dat het hier om koopwoningen zou gaan. Was er dan iemand die het over sloop zou hebben? Nee, niemand, want deze huizen zouden bij verkoop ca. 135.000 euro per stuk opbrengen. Als je er zo naar kijkt is dat bij sloop dus heel dure grond voor een vergelijkbaar aantal nieuwe woningen. Natuurlijk, zo hoeft Acantus niet te rekenen, want corporaties hebben gelukkig geen winstoogmerk. Maar zoveel geld weggooien is het andere uiterste.

Duurzaamheid en circulariteit

Stikstof. Daar hangt alles nu om en maakt nieuwbouw extra lastig, duur en tijdrovend. Maar ook qua CO2 uitstoot is renoveren veel minder milieubelastend dan sloop en nieuwbouw. Het aantal deskundigenrapporten hierover loopt snel op. En ook: ‘Vanuit de (politieke) ambitie om van het gas af te gaan en klimaat neutrale woningen te realiseren, worden complete woonwijken gesloopt en vernieuwd. Het is en beetje als willen stoppen met roken door een laatste sigaret op te steken.

‘De kunst is om af te kicken van de nieuwbouw-reflex en te oefenen met het bespelen van bestaande gebouwen. Voor de verduurzaming van de bestaande voorraad staat ons gezond verstand en het denken op de lange termijn voorop.’ ‘Verduurzaming gaat over energie, circulariteit, grondstoffen, beleving en identiteit.’ Drie voor zichzelf sprekende citaten uit het essay ‘Niets is zo duurzaam als een monument’ van dr.ir. Paul Meurs, specialist in de advisering over de transformatieopgaven in de bestaande stad. We hebben er niets aan toe te voegen.

Volkshuisvestelijk

Aan de volkshuisvestelijke motieven van Acantus om mensen meer woongerief en comfort te bieden doen we niets af. Bij nieuwbouw moeten de ideale maten en andere moderne woontechnische eisen natuurlijk serieus genomen worden. Maar om daar nu evenveel woningen die daar niet helemaal aan voldoen voor te slopen is wat anders. De woningen in de Sint Vitusstraat waren voor hun tijd royaal en niet of nauwelijks kleiner dan de huidige nieuwbouw. In deze tijd voldoen ze prima voor al die kleinere huishoudens die een huis met een tuin wensen. Nog steeds het meest gewilde woningtype.

En naast de kwaliteit draait het in de volkshuisvesting juist nu ook weer erg om de betaalbaarheid. Zowel voor de huurder (de netto huur) als voor de overheid (de benodigde huurtoeslag). En we moeten ervan uitgaan dat de huurprijs van nieuwe woningen aan de Sint Vitusstraat zo maar 300 of 400 euro hoger zou worden dan de huidige huur.

Bewonersparticipatie en zeggenschap

Elke zichzelf respecteren woningcorporatie realiseert zich het belang van de betrokkenheid van bewoners bij het bepalen van de toekomst van hun straat. Maar de strijd blijft erg ongelijk. Dat ligt ook aan de wetgeving.

Bij renovatieprojecten hebben bewoners een stevige positie. Alleen al door de bepaling dat minstens 70% van de huurders met een renovatieplan moet instemmen. Maar als de corporatie besluit om te slopen en 75% van de bewoners blijkt daartegen te zijn, dan verandert dat niets aan de zaak. Dat is gek. Wij vinden daarom dat ook voor een eventueel plan voor sloop-nieuwbouw een draagvlak van 70% van de huurders vereist moet zijn. De bewoners in de Sint Vitusstraat kunnen wel duidelijk maken wat ze willen, maar ze moeten dat voorlopig wel allemaal zelf doen en bedenken. Onafhankelijke deskundige ondersteuning is er niet. Acantus zou dat wel kunnen, en wat ons betreft ook moeten, aanbieden.

Wij doen en dringend beroep op Acantus om de machtsverhouding tussen de corporatie en de huurders enigszins gelijk te trekken door de bewoners deskundige ondersteuning te bieden en door ook aan sloop nieuwbouw een vereist draagvlak van 70% van de huurders te verbinden.

Wij doen een dringend beroep

Alles bij elkaar zien wij geen enkele geldige reden voor sloop van de huizen aan de Sint Vitusstraat om plaats te maken voor nieuwbouw; bouwtechnisch niet, financieel niet en volkshuisvestelijk evenmin. Objectief gezien is renoveren in alle opzichten verstandiger – ook financieel. En meer subjectief, als we de minder meetbare waarden, zoals cultuurhistorie, sociale structuur en leefbaarheid meetellen, zou sloop een grote en onherstelbare vergissing zijn. Op een ieder die het aangaat doen we een dringend beroep om dat te voorkomen.”

Bewonerscommissie i.o.
J. Hoogstraten, M. Vermond, E.L. Kamminga
Stichting Oud Winschoten
A.J. Ruibing, secretaris
Wijkplatform Zuid
J. Meulenkamp, secretaris
Bond Heemschut, provinciale commissie Groningen
G. (Gijsbert) Boekschoten, secretaris
Bond Heemschut, landelijke Werkgroep Sociale Woningbouw
C.J.P. (Kees) Kwadijk, voorzitter
Het Cuypersgenootschap
L.W. (Leo) Dubbelaar, secretaris

Foto: Google Street View